O QUE DEVE SER ENTREGUE PELA CONSTRUTORA E SUAS GARANTIAS

Atualizado: 1 de Mar de 2019


Assim como outros bens, um imóvel também possui garantia e pode chegar em até 20 anos. Contudo determinar o responsável pelas falhas ou defeitos não é muito simples e exige uma assessoria técnica. Confira mais agora mesmo...


Prazo de validade

Por uma junção de determinações do Código Civil, Código de Defesa do Consumidor e decisões judiciais as construtoras devem oferecer uma garantia de, no mínimo, 5 anos aos compradores para vícios ocultos, ou seja, problemas que não são aparentes e só são descobertos com o passar dos anos, além os de vícios aparentes.


A validade da garantia deve começar a partir de dois possíveis pontos: a data de entrega ou da certidão do habite-se. Passa a valer a data que ocorrer por último. No caso de vícios ocultos, a garantia passa a contar a partir do momento que o problema passa a ser perceptível.


O prazo de cinco anos é apenas um parâmetro legal, já que alguns fatores como a pintura, tem uma garantia menor e problemas estruturais, um prazo maior.


Todos os itens do condomínio têm alguma garantia. Os mais estéticos, como os acabamentos, têm uma garantia mais curta, outros, mais longa. Problemas estruturais têm uma garantia maior.


Certificado de garantia

A construtora deve entregar ao condomínio um jogo completo dos projetos em papel e uma versão digital da planta. Esses documentos devem ser muito bem arquivados pelos síndicos, já que são a certidão de nascimento do condomínio e inviabilizam intervenções na estrutura caso não existam mais ou estejam desatualizados.


Deve, também, fornecer a cada comprador uma lista com os itens e seus prazos de garantia.


No caso de equipamentos, para os que são comprados durante ou no início da obra, a construtora deve fornecer uma garantia que não esteja atrelada ao prazo do fabricante. Antes de assinar o contrato com uma construtora certifique-se de que a garantia está estabelecida de maneira clara.


Lista de projetos que devem ser entregues com a obra:

  1. Projeto Legal (aprovado pela prefeitura)

  2. Alvará de Conclusão da obra

  3. Projeto de Fundações / Sondagem do terreno

  4. Projeto Estrutural (formas e armação)

  5. Projeto Executivo de Arquitetura

  6. Projeto de Estrutura metálica (se houver)

  7. Projeto de Instalações Elétricas

  8. Projeto de Instalações Hidráulicas

  9. Projeto de Impermeabilização

  10. Projeto de pressurização (se houver)

  11. Projeto de telefonia

  12. Plano de Combate a Incêndio (aprovado no CB)

  13. AVCB – Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros

  14. Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações


Precauções quanto à validade da garantia

Em condomínios novos, os moradores devem eleger o síndico e formar uma comissão que vai acompanhar a entrega e garantir que tudo esteja como combinado. Um laudo técnico é importante para que os argumentos dos moradores tenham fundamentos sólidos e, caso o problema pare na justiça, tenha mais credibilidade.


Cada morador deve checar sua unidade. Se preferir, o condômino pode contratar uma consultoria para o seu apartamento, independente do condomínio.


A inspeção no condomínio deve ser feita antes de sua ocupação pelos moradores. Dessa maneira, as garantias são mantidas e, se o condomínio apresentar grandes problemas, o recebimento pode ser negado até que as falhas sejam corrigidas e constatadas pela empresa contratada pelo condomínio ou comissão.


A garantia fornecida pela construtora não é irrestrita e diz respeito apenas aos vícios e defeitos de construção. Ou seja, a manutenção deve ser feita normalmente e, se não for, os problemas decorrentes não cabem à construtora.


Atenção: obras de melhoria no prédio durante os cinco anos iniciais podem tirar a validade da garantia da construção, por alterar os itens assegurados.


Inspeção e Laudos Técnicos

Mesmo munido do contrato, na maioria das vezes, o síndico e sua comissão não podem emitir laudos técnicos e especializados sobre a entrega do condomínio. Por isso, a contratação de uma empresa de inspeção é importante para garantir seus direitos. Veja o que deve ser inspecionado:

- Descrição gráfica e escrita da edificação construída;

- Material técnico, ou seja, os projetos que devem ser entregues;

- Procedimentos para que o condomínio comece a ser utilizado;

- Meios utilizados em situações de emergência;

- Procedimentos para manutenção.


Depois da inspeção, a empresa deve emitir um laudo técnico sobre os problemas encontrados e orientar a comissão de moradores sobre os procedimentos aconselháveis.


Um laudo técnico especializado feito antes da ocupação evita argumentações e possíveis tentativas da construtora de não se responsabilizar pelos problemas encontrados.

Os campeões de reclamações

Acabamentos: tanto pintura como revestimento podem ser prejudicados pela má execução da construtora. No entanto, esses itens perdem a garantia assim que a entrega é assinada, já que podem ser danificadas com o uso do dia-a-dia facilmente. O ideal é conferir antes de ocupar o condomínio. Além disso, reclamações sobre a qualidade desse serviço dificilmente são comprovadas, já que a qualidade é um subjetiva e imensurável.


Impermeabilização: é comum que, na entrega, a garagem já tenha goteiras ou que a pintura esconda infiltrações. Já ao longo do tempo, podem haver vários pontos de manchas e infiltrações por falta de conhecimento na área advinda de muitos construtores não capacitados.


Vagas da garagem: erros de projeto geram aquelas vagas estranhas e mais apertadas que existem em muitos condomínios. Todas as vagas devem ter a mesma dimensão e serem viáveis de estacionamento.


Uso da garantia

O prazo para uma reclamação legal sobre problemas encontrados em condomínios com garantia é de 20 anos. Esse tempo, no entanto, não equivale a própria garantia, que costuma ser menor e é determinada por contrato. É apenas o prazo para reclamação.


Caso seja necessário entrar em contato com a construtora para requerer o direito à garantia, mantenha protocolos e cópias dos contatos e solicitações. Algumas construtoras disponibilizam em seus sites na internet meios para enviar essas reclamações, mas não emitem comprovantes ou protocolos. Fique atento.


Se as negociações amigáveis com a construtora não trouxerem resultado, pode-se entrar com uma ação de Obrigação de Fazer e requerer uma indenização por Perdas e Danos, na Justiça. Consulte um advogado.

Conclusões

Quando for procurar por um novo imóvel, exija seus direitos, documentação e os projetos. Lembre-se que esta aquisição será (talvez) a mais cara da sua vida. Nós profissionais da engenharia civil podemos fornecer todo o suporte necessário. Conte sempre conosco.


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Até a próxima.

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